Субарендные отношения: заседание Центра частноправовых исследований
28 мая 2021 г. в онлайн-формате состоялось заседание Центра частноправовых исследований кафедры гражданского права Юридического факультета МГУ.
С докладами выступили студенты 4 курса В. Ахеев и А. Гуна. Сообщение В. Ахеева было посвящено теме «Природа субарендных отношений. Анализ ст. 618 ГК РФ», сообщение А. Гуна — теме «Субарендная плата на ликвидационной стадии отношений. Соотношение ст. 303, 1105(2), 1107 ГК РФ в рамках субаренды».
В. Ахеев в своем докладе осветил общие положения о договоре субаренды. Был подробно рассмотрен вопрос заключения договора субаренды, в том числе аспекты, связанные с получением согласия арендодателя по основному договору аренды.
Докладчик обратил внимание на особое положение субарендатора, который рассматривается в качестве слабой стороны, требующей в связи с этим особых инструментов защиты в отношениях с другими участниками арендных отношений. Анализ статьи 618 ГК РФ позволил сделать вывод о том, что одним из таких инструментов может служить право субарендатора требовать от арендодателя заключения с ним договора в случае досрочного прекращения последним договора аренды. С этой точки зрения право субарендатора было предложено рассматривать в качестве секундарного.
А. Гуна в своем выступлении акцентировал внимание на вопросе взыскания доходов, полученных от неправомерного владения, по ст. 303 ГК РФ. Им было отмечено, что доходы, полученные неправомерным путем, с арендатора можно взыскать в любом случае, тогда как от субарендатора, который является слабой стороной — только при его недобросовестности. Субарендатор может считаться добросовестным до момента предъявления иска собственника к арендатору.
На резонный вопрос о том, что делать субарендатору в случае судебного спора между арендатором и арендодателем и кому платить арендную плату, докладчик предложил несколько вариантов:
1) солидаризировать требования обоих кредиторов по ст. 326 ГК РФ;
2) внести арендную плату в депозит нотариуса по ст. 327 ГК РФ, которая применяется в случае, кредитор неясен или неизвестен;
3) приостановить пользование вещью субарендатором по ст. 328 ГК РФ;
4) уплатить арендную плату арендатору, руководствуясь тем, что на данный момент контрагентом субарендатора является именно арендатор, пока суд не постановил иное.
По окончании выступления основных докладчиков их исследования дополнялись вопросами и подробными комментариями доцента кафедры обязательственного права Российской школы частного права при Исследовательском центре частного права им. С.С. Алексеева при Президенте Российской Федерации, автора серии ГЛОССА и многочисленных публикаций в обсуждаемой области Андрея Андреевича Громова.
В заключение заседания состоялась дискуссия по высказанным докладчиками идеям и предложениям с участием студентов и преподавателей Юридического факультета МГУ.
Отчет подготовил студент 3 курса Юридического факультета МГУ
Георгий Куренков
Рекомендуемая литература:
1. Громов А.А. Взыскание собственником доходов и иных выгод, полученных арендодателем и арендатором при отсутствии правового основания. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 26.11.2019 N 309-ЭС19-13850 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2020. N 3. С. 4 — 18.
2. Громов А.А. Содержание права субарендатора на заключение договора напрямую с арендодателем. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 20.12.2018 по делу N 305-ЭС18-13454 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2019. N 6. С. 33 — 44.
3. Новак Д.В., Гербутов В.С. Ключевые проблемы обязательств из неосновательного обогащения // Вестник ВАС РФ. 2014. N 1. С. 58 — 95. (вопрос 4)
4. Федоров П.Г. Противоречие интересов при пользовании третьим лицом сданным в аренду имуществом. Подходы российской судебной практики // Закон. 2018. N 7. С. 189 — 198.
5. Латыев А.Н. О правомерности отзыва арендодателем заранее данного арендатору согласия на субаренду. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 22.01.2018 N 303-ЭС17-13540 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2018. N 6. С. 21 — 28.